Evden Tahliye Sebepleri ve Çözüm Yolları

Duygu Erdoğan / İSTANBUL - Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar sıkça karşımıza çıkan bir durumdur. Bir tarafta kira bedelinin düşük kaldığını veya konutun boşaltılmadığını düşünen ev sahipleri yer alırken, diğer tarafta ise artan kira taleplerine rağmen sürekli yeni zamlarla karşılaşan kiracılar bulunmaktadır. Pandemi sonrası dönemde, dünya genelinde yaşanan hammaddede eksiklik, ekonomik dalgalanmalar ve fiyat artışları nedeniyle konut üretimi ciddi ölçüde azalmıştır. Bu durum, hem satılık hem de kiralık konutlarda fiyatların hızla yükselmesine neden olmuştur. Konuta erişim hala zorlu koşullar altında sağlanabiliyor. Bu ortam, bazı ev sahipleri ile kiracıların mağduriyetine yol açmaya devam ediyor. Peki, bu süreç ev sahipleri ve kiracılar açısından nasıl işliyor? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu konulara açıklık getiriyor...

EV SAHİBİ AÇISINDAN

1 - Kiracının tahliyesi hangi durumlarda istenebilir?

Türk hukuk sisteminde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, süresi dolduğunda kendiliğinden sona ermez. Bu sözleşmelerin süresi dolduktan sonra, aksi belirtilmedikçe, her yıl otomatik olarak uzar. Ancak, belirli durumlar kiracının tahliyesi için gerekçe oluşturabilir:

“Ödenmesi gereken kirayı zamanında ödememek, iki kez haklı ihtar almak, tahliye taahhüdü vermek, ev sahibinin konutu ihtiyaç duyması, yeni satın alan kişinin konuta ihtiyaç duyması, kapsamlı tadilat veya yıkım gerekçesiyle tahliye, sözleşmeye ciddi aykırılık nedeniyle tahliye, sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıllık uzama döneminin sonunda tahliye.” Bu durumların hepsinde dava açılabilir.

2 - Düşük kira bedellerinin yenilenmesi nasıl sağlanır?

Ev sahipleri, kira bedelinin düşük kaldığını düşündükleri durumlarda her 5 yılda bir kira tespit davası açabilir. Taraflar arasında yapılan ek protokoller bu 5 yıllık süreyi etkilemez. Mahkeme tarafından atanacak bilirkişi veya bilirkişiler, ekonomik koşulları, bölgedeki değişiklikleri ve benzer kira sözleşmelerini dikkate alarak yeni bir kira bedeli belirler. Hakim, bu bedel üzerinden hakkaniyet indirimi yapar.

3 - Yenilenen kirayı ödemeyen kiracıya karşı hangi adımlar atılabilir?

Kiracı, belirlenen yeni kira bedelini ödeyemezse, mülkü tahliye etmelidir. Ancak kiracı bunu yapmazsa, ev sahibi icra yoluyla ödeme ve tahliye talebinde bulunabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

KİRACI AÇISINDAN

1 - Uygunsuz kira zamlarına karşı nasıl bir yol izlenmeli?

Kiracılar, kira sözleşmesinde belirtilen artış oranlarına (TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde) uymalıdır. Ev sahibinin bu oranların üzerinde zam talepleri yasal olarak zorunlu değildir. Ancak kiracı, bu oranların üzerinde bir artış yaparsa, geriye dönük olarak fazla ödeme itirazında bulunamaz.

2 - Kira artışına rağmen tahliye talebiyle karşılaşılırsa ne yapılmalı?

Kira bedelinin artırılması taleplerine karşı, TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artış yapılacağını bildirmek yeterlidir. Ev sahibi, kiracının istediği oranlarda artış yapmadı diye tahliye talep edemez. Mevcut düzenlemelerde böyle bir tahliye sebebi bulunmamaktadır.

3 - Önceden imzalanmış tahliye taahhüdüne karşı ne yapılabilir?

Tahliye taahhüdü, geçerli bir tahliye sebebidir. Fakat kira sözleşmesine dahil edilmemiş olması ve sözleşme tarihinden farklı bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Yargıtay, kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenmiş ve tarihi sonradan eklenmiş taahhütleri geçerli saymaktadır. Ancak, aile konutu olarak kullanılıyorsa, eşin de imzası gereklidir ve bu durum kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.