İstanbul'da Kira Getirisi Rekor Kırdı: 18 Yıl Sonra Bir İlk

Son dönemde gayrimenkul yatırımları açısından önemli bir gösterge olan 'kira çarpanı' oranlarında dikkat çeken değişiklikler gözlemleniyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) tarafından hazırlanan '2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu', İstanbul'da amortisman süresinin son yılların en düşük seviyelerine gerilediğini ortaya koyuyor.

İSTANBUL'DA KİRA ÇARPANI 199 AYA GERİLEDİ

Rapor verilerine göre, 2022 ortasında İstanbul'da kira çarpanı 329 ay (27,4 yıl) seviyesindeydi. 2023'ün ilk yarısında bu rakam 300 ayı aştı. Ancak 2024'ün üçüncü çeyreğinde kira çarpanı 200 ay (16,6 yıl) seviyesine düştü. 2025 yılı başında geçici bir artışla 210 aya (17,5 yıl) çıkarken, yılın sonunda tekrar düşüşe geçerek 199 aya (16,6 yıl) geriledi.

2008'DEN BERİ EN DÜŞÜK SEVİYE

Bu düşüş, kira çarpanının 2008'in ikinci yarısından itibaren en düşük seviyeye ulaştığını gösteriyor. Konut fiyatlarıyla kıyaslandığında, kira çarpanının düşüşü, kira getirilerinin yükseldiğine işaret ediyor.

KİRALAR, SATIŞ FİYATLARINI GERİDE BIRAKTI

Konutların kira getirilerindeki artış, kira fiyatlarının satış fiyatlarına göre daha hızlı artmasından kaynaklanıyor. Endeksa'nın verilerine göre, Mart 2026'da İstanbul'da konut fiyatları son iki yılda %65,15 artarak 6 milyon 842 bin TL'ye ulaştı. Aynı dönemde kiralar %101,05 artarak ortalama 36 bin 707 TL seviyesine yükseldi. Kira fiyatlarındaki bu hızlı artış amortisman süresini kısalttı.

AMORTİSMAN DENGESİ DEĞİŞTİ

Gayrimenkul sektöründeki uzmanlar, son iki yılda yüksek faiz oranlarının konut piyasasına iki önemli etkisi olduğunu belirtiyor. Kredili konut satışları artmakla birlikte, yüksek faiz yükü nedeniyle ipotekli işlemler düşük seviyelerde kaldı. Yatırımcılar, yüksek TL getirisi nedeniyle nakitte beklemeyi tercih ediyor. Ayrıca, pandemi döneminde kiralara getirilen %25'lik tavanın kaldırılması, kira fiyatlarının TÜFE'ye göre artmasına ve amortisman dengesinin değişmesine yol açtı.

FİYATLARDA GERÇEK KAYIP SÜRÜYOR

Merkez Bankası'nın verilerine göre, Mart ayında konut fiyat endeksi yıllık %26,4 arttı. Ancak bu, yıllık reel kaybın %3,4 olduğu anlamına geliyor. Ocak-Mart 2026 döneminde konut satışları ise geçen yılın aynı dönemine göre %0,3 düşerek 349 bin 396 adet oldu.