Boş qalan ofislərin mənzilə çevrilməsində yeni dövr: rayonlaşdırma qaydaları dəyişdi

Ətraf Mühit, Şəhərsalma və İqlim Dəyişiklikləri Nazirliyi tərəfindən hazırlanan "Planlaşdırılan Ərazilərin Zonalaşdırma Əsasnaməsinə Dəyişikliklər edilməsi haqqında Əsasnamə" rəsmiləşərək qüvvəyə minib. Köklü dəyişikliklərlə, lift tələbindən tutmuş presedent hesablamalarına, yenidən lisenziyalaşdırma proseslərindən mövcud binalarda təmir tətbiqlərinə qədər bir çox kritik məsələlər yenidən təşkil edilmişdir. Yeni tənzimləmə ilə lift tələb olunan mərtəbələrin sayının müəyyən edilməsi məsələsinə aydınlıq gətirilib.

Mənzil təminatını artırmaq üçün nəhəng addım: Ofislər mənzilə necə çevriləcək?

Əmlak Hüquq İnstitutunun prezidenti Əli Yüksel, sözügedən tənzimləmənin ilk dəfə 2017-ci ildə dərc edildiyini və zamanla dəyişən ehtiyaclara uyğun olaraq yenidən nəzərdən keçirildiyini xatırladaraq, son tənzimləmənin vətəndaşların mənzilə çıxışını asanlaşdırmaq üçün atılan çox mühüm addım olduğunu bildirib. Pandemiyadan sonra qlobal miqyasda mənzil qiymətlərinin sürətlə artdığını və ciddi tədarük çatışmazlığının olduğunu bildirən Yüksel, Türkiyədə də oxşar mənzərənin formalaşdığını vurğuladı.

Dövlət orqanlarının bu təchizat problemini aradan qaldırmaq üçün TOKİ sosial mənzil layihələri, şəhər çevrilmə təşviqləri, layihə daşınmaz əmlak investisiya fondları (GYF) və Damlakent Layihəsi kimi innovativ həllər tətbiq etdiyini bildirən Yüksel, boş ofis fondunun mənzilə çevrilməsi prosesi haqqında aşağıdakı məlumatları paylaşdı:

"Epidemiya dövründə iş həyatındakı dəyişiklik və uzaqdan işləmə modelinin yayılması böyük şəhərlərdə ciddi ofis boşluğuna gətirib çıxardı. Boş qalan ticarət mərkəzləri, bank binaları və holdinq mərkəzləri bu ehtiyatı daha da artırdı. 2023-cü ildə edilən tənzimləmə ilə bu ofislərin yaşayış yerinə çevrilməsi üçün yol açıldı; indi bu proses tamamlandı və ofislərin tikintisi çox asanlaşdırıldı. Bunun üçün də birinci şərt imar planında yer alan ofislərin maksimum 1 il müddətində iqamətgahlara çevrilməsi nəzərdə tutulduğu halda, bu müddət ərzində boş sərmayələr bazara çıxarılacaq Kondominium Qanunu.

Yüksel, yeni tənzimləmə ilə torpaq üzərindəki binaların yaşayış sahələrinə tətbiq edilən məhdudiyyətlərin daha sağlam, daha geniş və estetik yaşayış sahələri yaradacağını da ifadə etdi; O, əlavə edib ki, perqolalar və bəzək hovuzları kimi sosial obyektlərin ləğvi də həyat keyfiyyətini artıracaq.

Presedent hesablanmasında artıq qarışıqlıq yoxdur: Ümumi sahələr aydınlaşdırılıb

Əmlak Hüququ Dərnəyi Başçısı Əli Güvenç Kiraz, dəyişikliklərin yerli rəhbərliklər arasında fərqli tətbiq və sirkulyarlardan yaranan qarışıqlığı aradan qaldırmaq məqsədi daşıdığını söylədi. Podratçıların hər bir bələdiyyədə fərqli rayonlaşdırma şərhi ilə qarşılaşmasının qarşısını almaq istədiklərini deyən Kiraz, lift tələbi ilə bağlı mərtəbə hesablamalarının ətraflı şəkildə dəqiqləşdirildiyini bildirdi.

Yeni tənzimləmə ilə, pergolalar və bəzək hovuzlarını qol uzunluğu hesabından çıxarmaq üçün, "müstəqil bir bölmə təşkil etməmələri" şərti təqdim edildi. Beləliklə, bağ sahəsinin 20 faizindən çox olmayan belə sosial obyektlər analoqu olmayan hesab olunacaq. Giriş kornişləri, müəyyən dam sahələri və ümumi sahələr də bu hesablamadan azad ediləcək. Bundan əlavə, kommersiya məqsədi daşımayan ictimai binalardakı uşaq meydançaları, ibadət otaqları, yardımçı tikililər, avtomobil dayanacaqları və istifadəsiz terras damları da birbaşa tənzimləmə yolu ilə müqayisə olunmayan ümumi sahələr kimi qəbul ediləcək.

İnkişaf planlarında TAKS (Mərtəbə Sahə Sayısı) dəyərinin göstərilmədiyi parsellərdəki qeyri-müəyyənliyin aradan qaldırıldığını qeyd edən Kiraz, "TAKS dəyərinin planlara daxil edilmədiyi hallarda binanın əsas mərtəbəsi parselin 40 faizini, xüsusi şərtlərdə isə ən çoxu 60 faizini keçməyəcək. Bu, lisenziya proseslərində proqnozlaşdırıla bilənliyi ciddi şəkildə artıracaq”.

Alınan Hüquqlar Qorunur, Təhlükəsizlik Standartları Sərtləşdirilir

Əli Güvenç Kiraz, tənzimləmənin uzun illərdir müzakirə mövzusu olan "etibarsız tikinti icazələri" məsələsinin də həllini təmin etdiyini bildirib və bu detalları verib:

"Lisenziya alındığı tarixdən iki il ərzində tikintisinə başlanmış layihələrdə əldə edilmiş hüquqlar əsasən qorunacaq. Lakin bu layihələri başa çatdırmaq üçün zəlzələ təhlükəsizliyi, yanğından mühafizə tədbirləri, enerji səmərəliliyi, istilik və su izolyasiyası kimi mövcud texniki qanunvericiliyə riayət etmək məcburi olacaq. İki il ərzində tikinti başlamazsa, layihə tamamilə mövcud rayonlaşdırma planına və qanunvericilik müddəalarına tabe olacaq. Beləliklə, köhnə tikililərdə təmir lisenziyalarında bələdiyyələr arasında tətbiq edilən fərqlərə son qoyulacaq."

Qanuni Limitlər və Son Dönüşüm Tarixi: 1 iyul 2027-ci il

Əmlak hüquqşünası Çiğdem Kezer də çevrilmənin qanuni sərhədlərinə diqqət çəkərək, hər ofisin yaşayış yerinə çevrilə bilməyəcəyinin vurğuladı. Kezer xəbərdarlıq etdi, "Tənzimləmə yalnız rayonlaşdırma planında yaşayış funksiyalarına icazə verilən ərazilərdəki ofisləri və büroları əhatə edir. Zonalaşdırma planında yaşayış icazəsi olmayan ərazidəki ofisi təkcə bu qaydaya əsaslanaraq yaşayış yerinə çevirmək hüquqi cəhətdən mümkün deyil."

Binaların maksimum 60 faizinin dəyişdirilə biləcəyini xatırladan Kezer, mənzil sahiblərini narahat edən kritik prosesləri aşağıdakı kimi ümumiləşdirdi:

"Binanın idarəetmə planında müstəqil bölmələrin yalnız ofis və ya büro kimi istifadə ediləcəyi ilə bağlı dəqiq müddəa varsa, yaşayış yerinə çevrilməsi üçün idarəetmə planı dəyişdirilməlidir. Bu dəyişiklik yalnız mənzil sahiblərinin 4/5-nin yazılı razılığı və imzası ilə mümkündür. Dönüştürmə prosesinə daxil olmaq istəyən mülk sahiblərinin hüquqlarını itirməmək üçün əvvəlcə müvafiq bələdiyyədən yazılı uyğunluq rəyi almaları böyük əhəmiyyət kəsb edir. Bu ilkin rəy gələcəkdə baş verə biləcək inzibati mübahisələrin qarşısını alacaq”.

Çiğdem Kezer əlavə edib ki, nizamnamədə göstərilən şərtlərə cavab verən ofislərin iqamətgahlara çevrilməsi üçün son tarix 1 iyul 2027 olaraq müəyyən edilib.