Atıl Ofislerin Konuta Dönüştürülmesinde Yeni Dönem: İmar Yönetmeliği Değişti

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" resmiyet kazanarak yürürlüğe girdi. Yapılan köklü değişikliklerle birlikte asansör zorunluluğundan emsal hesaplarına, yeniden ruhsatlandırma süreçlerinden mevcut yapılardaki tadilat uygulamalarına kadar birçok kritik husus yeniden düzenlendi. Yeni yönetmelikle birlikte, özellikle asansör zorunluluğundaki kat sayısının belirlenmesi konusuna netlik kazandırıldı.

Konut Arzını Artırmak İçin Dev Adım: Ofisler Nasıl Konuta Dönüşecek?

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin ilk olarak 2017 yılında yayımlandığını ve zaman içinde değişen ihtiyaçlara göre revize edildiğini hatırlatarak, son düzenlemenin vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmak adına atılmış çok önemli bir adım olduğunu belirtti. Pandemi sonrasında küresel ölçekte konut fiyatlarının hızla yükseldiğini ve ciddi bir arz yetersizliği yaşandığını ifade eden Yüksel, Türkiye'de de benzer bir tablonun oluştuğunu vurguladı.

Kamu otoritelerinin bu arz sıkıntısını aşmak için TOKİ sosyal konut projeleri, kentsel dönüşüm teşvikleri, proje gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ve Damlakent Projesi gibi yenilikçi çözümleri devreye aldığını belirten Yüksel, boş ofis stokunun konuta dönüştürülmesi sürecine ilişkin şu bilgileri paylaştı:

"Salgın dönemiyle birlikte çalışma hayatının değişmesi ve uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşması, büyükşehirlerde ciddi bir ofis boşluğuna yol açtı. Atıl kalan AVM'ler, banka binaları ve holding merkezleri bu stoku daha da büyüttü. 2023 yılında yapılan düzenlemeyle bu ofislerin konuta dönüştürülmesinin önü açılmıştı; şimdi ise bu süreç çok daha kolay hale getirildi. Artık inşası tamamlanmış ve fiilen kullanılan binalardaki ofisler de konuta dönüştürülebilecek. Bunun için ilk şart, imar planında ilgili bölgenin 'konut+ofis' olarak tanımlanmış olmasıdır. İkinci olarak ise binadaki ofislerin en fazla yüzde 60'lık kısmı konuta dönüştürülebilecek. Bu geçici uygulama için 1 yıllık bir süre öngörülmüştür. Böylece atıl yatırımlar ekonomiye kazandırılırken, konut piyasasına yeni bir kaynak sunulmuş olacak. Doğal olarak tüm bu süreçler Kat Mülkiyeti Kanunu sınırları dahilinde yürütülecektir."

Yüksel ayrıca, yeni yönetmelikle binaların arsa üzerindeki oturum alanlarına getirilen sınırlamaların daha sağlıklı, ferah ve estetik yaşam alanları yaratacağını; pergola, süs havuzu gibi sosyal donatıların emsal dışı bırakılmasının da yaşam kalitesini artıracağını sözlerine ekledi.

Emsal Hesabında Karışıklığa Son: Ortak Alanlar Netleşti

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise yapılan değişikliklerin, yerel yönetimler arasındaki farklı uygulamaları ve genelgelerden kaynaklanan kafa karışıklıklarını gidermeyi hedeflediğini belirtti. Müteahhitlerin her belediyede farklı bir imar yorumuyla karşılaşmasının önüne geçilmek istendiğini söyleyen Kiraz, asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesaplarının ayrıntılı şekilde netleştirildiğini ifade etti.

Yeni düzenlemeyle birlikte, pergola ve süs havuzlarının emsal hesabı dışında tutulabilmesi için "bağımsız bölüm oluşturmaması" şartı getirildi. Böylece bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan bu tür sosyal donatılar emsal dışı sayılacak. Giriş saçakları, belirli çatı alanları ve ortak kullanım alanları da bu hesaptan muaf tutulacak. Ayrıca umumi binalarda ticari amaç taşımayan çocuk oyun alanları, mescit, müştemilat, otoparklar ve kullanılmayan teras çatılar da doğrudan yönetmelik hükmüyle emsal harici ortak alan olarak kabul edilecek.

İmar planlarında TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) değeri belirtilmeyen parsellerdeki belirsizliğin de giderildiğini kaydeden Kiraz, "Planlarda TAKS değerinin yer almadığı durumlarda, yapı taban oturumu parselin yüzde 40'ını, özel koşullarda ise en fazla yüzde 60'ını geçemeyecek. Bu durum ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği ciddi şekilde artıracaktır" dedi.

Kazanılmış Haklar Korunuyor, Güvenlik Standartları Sıkılaştırılıyor

Yönetmeliğin uzun yıllardır tartışma konusu olan "hükümsüz hale gelen yapı ruhsatları" konusuna da çözüm getirdiğini belirten Ali Güvenç Kiraz, şu detayları aktardı:

"Ruhsat alındığı tarihten itibaren iki yıl içinde inşaatına başlanmış projelerde müktesep (kazanılmış) haklar büyük oranda korunacak. Ancak bu projelerin tamamlanabilmesi için deprem güvenliği, yangın önlemleri, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı gibi güncel teknik mevzuatlara uyulması zorunlu olacak. Eğer iki yıl içinde inşaatına başlanmamışsa, proje tamamen güncel imar planı ve mevzuat hükümlerine tabi tutulacak. Eski binalardaki tadilat ruhsatlarında yaşanan belediyeler arası uygulama farklılıkları da bu sayede son bulacak."

Hukuki Sınırlar ve Son Dönüşüm Tarihi: 1 Temmuz 2027

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer de dönüşümün hukuki sınırlarına dikkat çekerek, her ofisin konuta dönüştürülemeyeceğinin altını çizdi. Kezer, "Düzenleme sadece imar planında konut fonksiyonuna izin verilen bölgelerdeki ofis ve büroları kapsıyor. İmar planında konut izni olmayan bir alandaki ofisin, sadece bu yönetmeliğe dayanarak konuta çevrilmesi hukuken mümkün değildir" uyarısında bulundu.

Binaların en fazla yüzde 60'ının dönüştürülebileceğini hatırlatan Kezer, kat maliklerini ilgilendiren kritik süreçleri şu şekilde özetledi:

"Eğer binanın yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis veya büro olarak kullanılacağına dair net bir hüküm varsa, konuta dönüşüm gerçekleştirebilmek için yönetim planının değiştirilmesi gerekir. Bu değişiklik ancak kat maliklerinin 5'te 4'ünün yazılı rızası ve imzasıyla mümkündür. Dönüşüm sürecine girmek isteyen mülk sahiplerinin, herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına öncelikle ilgili belediyeden yazılı uygunluk görüşü alması büyük önem taşımaktadır. Bu ön görüş, gelecekte yaşanabilecek idari uyuşmazlıkları engelleyecektir."

Çiğdem Kezer, yönetmelikte belirtilen şartları taşıyan ofislerin konuta dönüştürülmesi için son tarihin 1 Temmuz 2027 olarak belirlendiğini de sözlerine ekledi.