Kira Krizine Karşı Ofis Formülü: Boş Ofislerin Konuta Dönüştürülmesinde Yeni Dönem

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, konut arzını artırmak ve gayrimenkul sektöründeki dengesizlikleri gidermek amacıyla önemli bir adım attı. Resmi Gazete'de yayımlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" kapsamında, atıl durumdaki ofislerin konuta dönüştürülme süreci büyük ölçüde kolaylaştırıldı. Yapılan düzenlemeyle asansör zorunluluğundan emsal hesaplarına, ruhsatlandırma süreçlerinden ortak alan kullanımlarına kadar pek çok kritik başlık yeniden yapılandırıldı.

Konut Arzını Artırmak İçin Atılan Stratejik Adım

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, 2017 yılında yürürlüğe giren yönetmelikte yapılan bu son revizyonun, vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmayı hedeflediğini belirtti. Pandemi sonrasında dünya genelinde konut fiyatlarının hızla yükseldiğine ve arz sıkıntısı yaşandığına dikkat çeken Yüksel, Türkiye'de de benzer bir tablonun oluştuğunu ifade etti. Kamu otoritelerinin TOKİ sosyal konut projeleri, kentsel dönüşüm destekleri, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) ve Damlakent gibi yenilikçi modellerle bu krizi aşmaya çalıştığını hatırlatan Yüksel, yeni düzenlemenin de bu çabaların bir parçası olduğunu vurguladı.

Boş Ofislerin Yüzde 60'ı Konuta Dönüştürülebilecek

Pandemiyle birlikte çalışma hayatında yaşanan yapısal değişimlerin ofislerde ciddi bir boşluk oranı yarattığını dile getiren Ali Yüksel, şu değerlendirmelerde bulundu: "Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla birlikte AVM'ler, banka binaları ve şirket merkezlerinde ciddi bir ofis stoku fazlası oluştu. 2023 yılında atılan ilk adımla bu alanların konuta dönüştürülmesinin önü açılmıştı; şimdi ise süreçler çok daha pratik hale getirildi. Artık inşası tamamlamış ve fiilen kullanılan binalardaki ofisler de konuta çevrilebilecek. Bunun için imar planında 'konut+ofis' karma kullanımının yer alması ve binadaki toplam ofis alanının en fazla yüzde 60'ının dönüştürülmesi gerekiyor. Bu geçici uygulama, atıl binaların ekonomiye kazandırılması ve konut piyasasına yeni bir kaynak yaratılması açısından büyük önem taşıyor." Düzenlemenin Kat Mülkiyeti Kanunu sınırları dahilinde uygulanabileceğini belirten Yüksel, asansör standartlarının netleştirilmesi ile pergola ve süs havuzlarının emsal dışı bırakılmasının da yaşam konforunu artıracağını sözlerine ekledi.

Belediyeler Arasındaki Uygulama Farklılıkları Sona Eriyor

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise yönetmelik değişikliğinin en büyük faydalarından birinin, yerel yönetimler arasındaki farklı yorum ve uygulamaları ortadan kaldırmak olduğunu söyledi. Farklı genelgeler nedeniyle müteahhitlerin her belediyede farklı bürokratik engellerle karşılaştığını belirten Kiraz, yeni düzenlemeyle standart bir birliğin sağlandığını ifade etti. Kiraz; çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıların emsal hesabında ortak alan olarak kabul edilmesinin doğrudan yönetmelik hükmü haline getirildiğini açıkladı.

Ruhsat Süreçlerinde Kazanılmış Haklar Korunuyor

Ruhsatı hükümsüz hale gelen projelerdeki belirsizliklerin de bu düzenlemeyle giderildiğini aktaran Ali Güvenç Kiraz, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapımına başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük oranda korunacağını belirtti. Ancak bu binalarda deprem güvenliği, yangın önlemleri, enerji verimliliği ve yalıtım gibi güncel teknik standartların uygulanmasının zorunlu tutulacağını vurguladı. İki yıl içinde başlanmayan projelerde ise tamamen güncel imar mevzuatının geçerli olacağını ifade eden Kiraz, TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) hesaplamalarında da belirsizliklerin giderildiğini, planlarda TAKS değeri bulunmayan parsellerde taban oturumunun yüzde 40, özel durumlarda ise en fazla yüzde 60 olarak sınırlandırıldığını kaydetti.

Dönüşüm İçin Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Onayı Gerekiyor

Düzenlemenin hukuki sınırlarına dikkat çeken gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, dönüşümün yalnızca imar planında konut fonksiyonuna izin verilen bölgelerde yapılabileceğinin altını çizdi. Kezer, "İmar planında konut izni olmayan bir bölgedeki ofisin bu yönetmeliğe dayanarak konuta dönüştürülmesi hukuken mümkün değildir" uyarısında bulundu. Dönüşüm sürecinde yönetim planı engeline de değinen Kezer, şu kritik bilgileri paylaştı: "Eğer binanın yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece ofis veya büro olarak kullanılacağına dair bir şerh varsa, konuta geçiş için kat maliklerinin 5'te 4'ünün yazılı rızasıyla yönetim planının değiştirilmesi şarttır. Bu sürece girmek isteyen hak sahiplerinin, herhangi bir hak kaybı yaşamamak adına öncelikle ilgili belediyeden yazılı uygunluk görüşü alması büyük önem taşımaktadır." Kezer, belirlenen şartları sağlayan ofislerin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar konuta dönüştürülebileceğini belirtti.