Konut Sektöründe Tarihi Dönüşüm: Ofislerin Konuta Dönüştürülmesi İçin Temmuz 2027 Fırsatı Resmileşti

Türkiye genelinde konut arzını artırmaya yönelik kritik bir adım atılarak, atıl durumdaki ticari alanların konut sektörüne kazandırılması amacıyla hazırlanan yeni düzenleme resmen yürürlüğe girdi. Resmi Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik kapsamında, belirli kriterleri karşılayan ofis ve büroların konuta dönüştürülmesine imkan tanındı. Konut piyasasında dengeleri değiştirmesi beklenen bu tarihi dönüşüm süreci için son tarih ise 1 Temmuz 2027 olarak belirlendi. Yeni düzenleme, dönüşüm şartlarının yanı sıra asansör zorunluluğu, inşaat alanı hesaplamaları ve ruhsat sürelerine dair de çok önemli teknik kurallar getiriyor.

Ofislerden Konuta Dönüşümde Yüzde 60 Sınırı ve Son Başvuru Tarihi

Yeni yasal düzenlemeye göre, uygulama imar planında konut yapılmasına izin verilen bölgelerde yer alan ve halihazırda ofis veya büro ruhsatıyla inşa edilmiş olan yapılarda fonksiyon değişikliğine gidilebilecek. Mülk sahiplerinin bu fırsattan yararlanabilmesi için binanın toplam kullanım alanının yüzde 60'ını aşmamak kaydıyla dönüşüm yapabilmesi öngörülüyor. Bu kapsamda gerçekleştirilecek tadilat ruhsatı işlemlerinin en geç 1 Temmuz 2027 tarihine kadar tamamlanması zorunlu tutuluyor. Bu tarihe kadar başvurularını tamamlamayan yapılar, söz konusu dönüşüm hakkından faydalanamayacak.

Binalarda Asansör Zorunluluğu ve TAKS Oranlarında Yeni Esneklikler

Yönetmelik değişikliğiyle birlikte inşaat sektöründeki standartları yükseltecek asansör kuralları da yeniden tanımlandı. Tek müstakil konut projeleri hariç tutulmak üzere, bodrum kat da dahil olmak üzere toplamda üç katı bulunan binalarda asansör boşluğu bırakılması zorunlu hale getirildi. Dört kat ve üzerindeki tüm yapılarda ise asansör yapılması tamamen mecburi kılındı. Eğer binanın bodrum katında bağımsız bir bölüm ya da ortak kullanım alanı yer alıyorsa, asansörün mutlaka bodrum kata kadar inmesi gerekecek. İmar planlarında aksine bir hüküm yer almadığı sürece, taban alanı katsayısı (TAKS) ise toplam inşaat alanı sınırlarının korunması şartıyla yüzde 60'a kadar artırılabilecek.

İnşaat Alanı Hesabından Muaf Tutulacak Sosyal ve Ortak Alanlar

Yeni yönetmelik, sosyal yaşam alanlarının artırılmasını teşvik etmek amacıyla bazı yapı elemanlarını emsal dışı bırakıyor. Sadece estetik kaygılarla inşa edilen süs havuzları ile pergola ve kamelyalar, parseldeki bahçe alanının yüzde 20'sini geçmemek şartıyla inşaat emsal hesabına dahil edilmeyecek. Bununla birlikte, ticari bir amaç gütmeyen çocuk oyun ve bakım alanları, mescitler, otopark alanları ve binanın ortak kullanıma açık çatı terasları da toplam inşaat alanı hesabından tamamen muaf tutulacak.

İki Yıl İçinde Başlamayan Projelerde Ruhsat İptali ve Esaslı Tadilat Esasları

Ruhsat süresi dolan veya inşaatına başlanamayan projeler için de kurallar sıkılaştırıldı. Yapı ruhsatı alındıktan sonraki iki yıl içinde inşaatına başlanmış olan projelerde; deprem güvenliği, yangın önlemleri, yalıtım standartları ve enerji verimliliği gibi hayati hususlarda güncel mevzuat hükümleri uygulanacak. Diğer teknik konularda ise projenin eski hükümleri geçerliliğini koruyacak. Ancak ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapımına başlanmayan projeler, kazanılmış ruhsat haklarını tamamen kaybedecek ve güncel mevzuat kurallarına göre yeniden başvuru yapmak durumunda kalacak. Diğer taraftan, iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) bulunan mevcut binalarda yapılacak esaslı tadilatlarda ise taşıyıcı sistemin korunması, deprem, yangın ve yalıtım şartlarının eksiksiz sağlanması koşuluyla, binanın ilk inşa edildiği tarihteki yönetmelik hükümlerinin uygulanabilmesine olanak tanınacak.