TCMB Analizi Ortaya Koydu: Deprem Konutları Kira Enflasyonunu Nasıl Düşürüyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) bünyesindeki Yapısal Ekonomik Araştırmalar Genel Müdürlüğü araştırmacıları Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından hazırlanan "Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri" başlıklı dikkat çekici analiz, bankanın resmi blog platformu Merkezin Güncesi'nde yayımlandı. Çalışmada, 6 Şubat 2023'te meydana gelen büyük deprem felaketinin ardından konut arzında yaşanan değişimler ve bu durumun bölgesel kira fiyatları üzerindeki makroekonomik etkileri mercek altına alındı. Dezenflasyon sürecinin en dirençli halkalarından birini oluşturan kira enflasyonundaki katılıkta, deprem kaynaklı konut kaybının ve yaşanan demografik hareketliliğin payı detaylıca analiz edildi.

Deprem Sonrası Göç Dalgası ve Kira Piyasasındaki İlk Şok

Felaketin hemen ardından bölgedeki konut stokunun ciddi düzeyde zarar görmesi, yerel düzeyde kiralık konut arzını daraltarak fiyatların hızla tırmanmasına yol açtı. Ancak bu sarsıcı etkinin sadece afet bölgesiyle sınırlı kalmadığı görülüyor. Yapılan incelemeler, bölgeden dışarıya yönelen göç hareketlerinin, göç kabul eden diğer illerde de kiralık konut talebini tetiklediğini ve buralarda da kiraları yukarı çektiğini ortaya koyuyor. Akgündüz ve Kayrıcı (2026) tarafından hazırlanan akademik çalışmaya atıfta bulunulan analizde, depremin bu dolaylı etkisinin illerin coğrafi yakınlığına ve tarihsel göç bağlarına göre farklılaştığı vurgulanıyor. Özellikle afet bölgesine komşu olan ya da geçmişte bu bölgeyle güçlü bağları bulunan şehirlerde kira artışlarının çok daha agresif seyrettiği gözlemlendi.

TOKİ Önceliğinde Dev Konut Hamlesi ve Arz Patlaması

Depremin yol açtığı barınma krizini çözmek amacıyla kamu otoritesi öncülüğünde başlatılan kapsamlı imar ve inşa hamlesi, piyasadaki dengeleri yeniden şekillendirmeye başladı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen projeler kapsamında, teslim edilen deprem konutlarının sayısı 2025 yılının başlarında 201 bin seviyesine ulaşırken, aynı yılın sonuna gelindiğinde bu rakam yaklaşık 434 bine kadar yükseldi. TOKİ'nin deprem öncesindeki üç yıllık dönemde toplamda yaklaşık 213 bin konut ürettiği göz önüne alındığında, ulaşılan bu rakamın ne denli büyük bir arz genişlemesine işaret ettiği daha net anlaşılıyor. Bu toparlanma eğilimi, yapı kullanım izin belgelerinde de kendisini gösterdi. Deprem öncesinde Türkiye genelindeki toplam yapı kullanım izinlerinden ortalama yüzde 12 pay alan afet bölgesi, 2025 yılı itibarıyla bu oranı yüzde 20'nin üzerine çıkarmayı başardı.

Geri Göç Hareketi ve Ülke Genelinde Kira Baskısının Azalması

Analizde yer alan en çarpıcı bulgulardan biri de konut teslimatlarının hız kazanmasıyla birlikte kira enflasyonunda yaşanan belirgin yavaşlama oldu. 2023 ve 2024 yıllarında diğer illerin oldukça üzerinde seyreden deprem bölgesi kira enflasyonu, konutların hak sahiplerine teslim edilmeye başlandığı 2025 yılı itibarıyla ivme kaybetmeye başladı. Bu olumlu rüzgar, sadece afet bölgesiyle sınırlı kalmayıp dolaylı yoldan etkilenen göç alan illere de yansıdı. Depremden dolaylı etkilenen illerdeki kira artış hızı, 2024 ve 2025 yıllarında genel ortalamaya yakın seyrederken, 2026 yılında ise diğer illere kıyasla hissedilir derecede düşük gerçekleşti. Araştırmacılar, bu durumu deprem bölgesindeki konut arzının güçlenmesiyle tetiklenen geri göç dalgasına bağlıyor. Konut teslim süreçleri ile ailelerin taşınma kararlarının zamana yayılması, bu rahatlatıcı etkinin piyasaya gecikmeli olarak yansımasını açıklıyor. Önümüzdeki dönemde inşaat kapasitesinin deprem bölgesi dışındaki illere kaymasıyla birlikte, konut arzundaki bu genişlemenin daha geniş bir coğrafyaya yayılarak kira fiyatlarındaki dezenflasyon sürecini desteklemeye devam etmesi bekleniyor.